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LOI PINEL 2015

 

La Loi Pinel 2015 – Nouvelle mesure en faveur de l’investissement immobilier locatif.

Défiscalisation Immobilière applicable dans le cadre de la Loi de Finances 2015.

 

 

Principe de la loi Pinel.

 

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert entre le 1er Janvier 2015 et le 31 décembre 2015, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.

La LOI Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 € par an pendant 6 à  9 ans, de manière linéaire et égale, période à laquelle peut se rajouter une réduction d'impôt pouvant atteindre 3 000€ par an pendant 3 ans supplémentaires.

La loi Duflot Outre Mer ouvre droit à une défiscalisation de 29% du prix du logement.

 

 

Conditions de la loi Pinel.

 

1- Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.

 

2- Le dispositif Pinel introduit la possibilité de louer son bien à ses proches, ses ascendants ou descendants (hors foyer fiscal).

 

3- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

4- Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible. (cf: liste des zones éligibles)

 

5- Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

 

Immobilier Loi Pinel et Zones éligibles:

Le bien immobilier loi Pinel doit être neuf ou en état futur d’achèvement.

Est considéré comme neuf, un logement qui n’a jamais été habité.

La loi Pinel n’est pas applicable sur les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

 

Performance énergétique du bien immobilier loi Pinel:

Le bien immobilier Pinel doit respecter un niveau de performance énergétique globale.

La réglementation thermique actuelle correspond à la norme RT2012 ou label BBC 2015. Le label BBC 2015 permet à l’investisseur de s’assurer de l’acquisition d’un logement à haute performance énergétique.

Un logement Pinel BBC 2015, présente une faible consommation énergétique. Il s’inscrit donc à la fois dans une démarche de développement durable, ainsi que de diminution des coûts quotidiens des ménages (baisse significative des charges du locataire).

Cette labellisation BBC 2015 est donc un atout aussi bien pour la location du logement que pour sa revente.

 

Zones éligibles pour un bien immobilier loi Pinel:

Pour être éligible à la loi Pinel, le bien immobilier doit se situer dans une ville faisant partie d’une zone suivante:

 

  • ZONE A BIS : Paris et 1ère couronne

  • ZONE A : Grandes villes de plus de 250 000 habitants

  • ZONE B1 : Grandes villes comprises entre 150 000 et 250 000 habitants

  • ZONE B2* : Villes moyennes comprises entre 50 000 et 150 000 habitants

  • ZONE C : Le reste du territoire. Non éligible.

* Les logements situés en zone B2 sont éligibles au dispositif Pinel, sous réserve que la commune ait reçu un agrément du Préfet de région. 

 

Montant de l’immobilier en loi Pinel

Le montant de l’investissement pris en compte en loi Pinel est plafonné à hauteur de 300 000 € par an. Il est possible que la valeur du bien immobilier dépasse le plafond de la loi Pinel, alors le surplus ne rentre pas dans le calcul de la réduction d’impôt.

 

5- Sont autorisées 2 acquisitions Pinel par an au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300000 € par contribuable.

 

6- L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

 

7- Des plafonds de loyers et des plafonds de ressources sont applicables.

 

Plafonds loi Pinel: Loyers, prix et ressources des locataires

Il existe des plafonds de loyer, des plafonds de prix au m2 et des plafonds de ressources des locataires dans la loi Pinel. Il s’agit de respecter ces plafonds et de sélectionner un investissement adapté.

 

 

Plafonds de loyers en loi Pinel.

 

Les plafonds de loyers 2014 de la Loi Pinel

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Les plafonds de loyers sont minorés où augmentés selon la taille du logement avec le Coefficient Multiplicateur suivant:
0,7 + (19 / Surface).

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

 

La surface à prendre en compte est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8m², pour le calcul du loyer applicable comme pour le coefficient de la surface.

 

Exemple:

Je procède à une acquisition d’un logement neuf de 90 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 9,00€ (9,88 x (0,7 + 19/90)=9,00).

Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85€.

Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2=11,85).

 

 

Plafonds de ressources des locataires en loi Pinel (en €)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La défiscalisation en loi Pinel

La défiscalisation loi Pinel n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Duflot, Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.

 

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt en loi Pinel s’applique sur le montant de l’investissement.

 

A titre d’exemples :

  • Pour un logement d’une valeur de 100 000 €, on a (100000 € x 18%) / 9ans : la réduction d’impôt est de 2 000 € par an

  • Pour un logement d’une valeur de 200 000 €, la réduction d’impôt est de 4 000 € par an

  • Pour un logement d’une valeur de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 6 000 € par an.

 

Une simulation personnalisée définit le montant de la réduction d’impôt annuelle.

 

Plafonnement des niches fiscales

A partir du 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €.

La loi Pinel entre dans ce plafonnement.

Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10000€.

Cependant ce plafond n’est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi Scellier avant 2013, n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien barème, à savoir 18000 € + 4% du revenu imposable.

 

Plusieurs modes d’acquisition en loi Pinel

En plus de l’acquisition Pinel classique rattaché au foyer fiscal du contribuable (célibataire, marié, pacsé, divorcé, veuf), il est possible d’investir en loi Pinel sous 3 autres modes :

 

- SCI en loi Pinel

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI), autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

- Indivision en loi Pinel

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

- SCPI en loi Pinel

La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l’article 8, soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

 

 

Financement d’une acquisition en Loi Pinel

La loi autorise que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n’est pas conventionné. L’organisme de financement ou banque reste aux choix de l’investisseur.

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d’impôt supplémentaire calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal.

Le logement peut également être financé à l’aide de fonds propre.

Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix du logement global, tous frais inclus.

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