IMMO

bilier.

OCPI

Récente forme de placement consacré à l’immobilier, l’Organisme de Placement Collectif en Immobilier se rapproche dans son fonctionnement d’une SICAV ou d’un Fonds Communs de Placement.

 

Il s'agit ainsi d'un produit immobilier avec une liquidité renforcée:

  • 60 % à 90% de son portefeuille est investi dans l’immobilier en direct ou par l’intermédiaire de sociétés dont l’actif est principalement constitués d’immeubles.

  • Pour assurer cette liquidité, l’OPCI conservera au moins 10 % de son actif en placements liquides de type monétaire ou obligataire.

 

Il existe deux catégories d’OPCI: les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (Spicav) et les fonds de placements immobiliers (FPI).

 

Seules leurs natures juridiques les distinguent:

  • Les Spicav sont des sociétés anonymes à capital variable : tout investisseur qui achète des actions devient actionnaire et peut s’exprimer sur la gestion de la société au sein des assemblées générales.

  • Les FPI sont des copropriétés, non dotées de la personnalité morale ; les investisseurs sont porteurs de parts et non d’actions. Ainsi, ils n’ont aucun droit de contrôle, de décision et d’intervention dans la gestion du fonds

 

Les OPCI sont soumises au régime fiscal de l’impôt sur le revenu.

Ainsi, les revenus provenant des recettes locatives et des autres placements effectués par les OPCI sont imposés.

 

 

Les SPICAV.

 

Les Spicav sont exonérées d’Impôt sur les Sociétés et de la taxe annuelle de 3% sur les immeubles. Elles appartiennent à la catégorie des revenus mobiliers.

 

  • Les revenus distribués sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et supportent en plus 12,3% de prélèvements sociaux. Seule une fraction de la CSG (5,8%) est déductible de revenu global imposable de l’année de son paiement.

  • Les plus-values réalisées lors de cession sont imposables au taux de 18% auquel s’ajoute 12,3 % de prélèvements sociaux, mais uniquement si le seuil de cession (25 730 €) qui déclenche la taxation des plus-values de cession de valeur mobilière est franchi.

 

 

Les FPI.

 

Les plus-values réalisées lors de cession sont imposables au taux de 18% auquel s’ajoute 12,3 % de prélèvements sociaux mais uniquement si le seuil de cession (25.730,00€) qui déclenche la taxation des plus-values de cession de valeur mobilière est franchi.

 

  • Les revenus provenant de la location des immeubles détenus directement ou indirectement par le fonds sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Ils supportent en plus 12,3% de prélèvements sociaux, dont seule une fraction de la CSG (5,8%) est déductible de revenu global imposable de l’année de son paiement.

  • Les frais de gestion et de fonctionnement des FPI sont déductibles des revenus encaissés.

  • Les revenus des autres placements mobiliers réalisés par le fonds et distribués aux porteurs sont imposables à l’impôt sur le revenu.    Le porteur peut donc bénéficier des mêmes avantages fiscaux que s’il détenait ces titres ou valeurs en direct. Cela concerne les dividendes et les intérêts

  • Les plus values distribuées, c'est-à-dire réalisées par le fonds sur ses actifs immobiliers, sont imposables en tant que plus-values immobilières au taux de 19% (31,3% avec les prélèvements sociaux) lors de leur distribution aux porteurs de parts. Les plus values de cession de parts sont soumises au même régime fiscal : plus-values immobilières.

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