SCPI : Les quatre ratios à connaitre avant d’investir.

09/04/2014

Le taux de distribution des SCPI

C’est le ratio le plus connu de tous : C’est le rendement de la SCPI, c’est à dire le ratio du dividende/valeur de la part mais également (loyer-charges)/prix d’achat.
Le taux de distribution est une valeur d’affichage dont le niveau est déterminé par la société de gestion selon sa politique de gestion. Seule la combinaison entre ce taux de distribution et les 3 autres ratios (Taux d’occupation financier, Report à nouveau et provision pour gros travaux) permettra de déterminer la qualité de la SCPI et surtout la pérennité de son rendement.

Le taux d’occupation financier de la SCPI

Le taux d’occupation financier d’un patrimoine exprime le rapport entre les loyers et indemnités facturés, et les loyers qui seraient facturés si les locaux étaient intégralement loués (les locaux vacants sont pris en compte à la valeur locative de marché). Ce ratio est fondamental car il donne une image du taux de vacance locative du parc immobilier géré par la SCPI.
Plus le taux de ratio financier sera dégradé plus il y aura de locaux non loué, et la vacance locative sera importante.
Néanmoins, ce qui importe le plus, c’est de pouvoir expliquer et justifier un taux d’occupation financier dégradé.
Est que le taux des temporairement dégradé après le départ d’un locataire important ?
Est ce que la société de gestion de la SCPI est en train de réaliser des travaux importants rendant une partie du parc immobilier non disponible à la location ?
Est ce la situation qu’il faut redouter, la société de gestion à tout simplement des difficultés à louer ces immeubles du fait d’une localisation non adapté, d’un loyer trop élevé ou d’immeuble dégradé, mal entretenu.

De fait, les SCPI récentes auront un meilleur taux d’occupation financier que les SCPI plus anciennes.

Le report à nouveau (RAN)

Le report à nouveau est un indicateur prioritaire lorsqu’il s’agit de projeter la pérennité du taux de distribution de la SCPI. Le report est une notion comptable non spécifique aux SCPI.
Il s’agit d’un bénéfice de la SCPI non distribué aux associés. Il s’agit d’une réserve de distribution qui pourrait être utilisé pour faire face aux aléas de la conjoncture comme
Une forte récession pourrait conduire certains locataires à ne pas payer leur loyer
Le départ d’un locataire important
Un report à nouveau important est le signe d’une politique de distribution prudente de la SCPI. Au lieu de distribuer l’intégralité des bénéfices, la SCPI préfère lisser la performance dans le temps.

Les provisions pour grosses réparations (PGR)

Vous le savez, les normes environnementales prennent de plus en plus d’importance dans la construction d’immeuble et les locataires sont de plus en plus attentifs aux critères « énergétiques » dans leur choix de locaux.
Ainsi, il est indispensable pour une SCPI de travailler à la mise aux normes « énergétique » de son parc immobilier : Les SCPI les plus anciennes devront réaliser de lourd travaux afin de rénover les vieux immeubles afin de les rendre compatible avec la demande locative.
Ces gros travaux ne sont pas immédiatement rentable pour la société de gestion mais permet d’assurer une valorisation de son parc locatif et surtout de travailler, à long terme, sur la capacité à attirer des locataires de qualité.
Ces provisions pour gros travaux sont aujourd’hui fondamentales et doivent permettre aux SCPI de s’adapter à l’un des bouleversements structurels du marché de l’immobilier.

Source: http://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/scpi-les-quatres-ratios-avant-investir.html

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