Pourquoi créer une SCI ?

07/06/2016

La SCI est une société civile par laquelle deux  personnes ou plus décident de mettre en commun des biens immobiliers, elle est simple à constituer bien que les statuts de doivent pas être rédigés à la légère. Très utile pour transmettre le patrimoine familial, la souplesse de la société civile immobilière permet aussi d'échapper aux contraintes de l'indivision ou de la copropriété. Attention cependant, inclure votre résidence principale dans une SCI ne vous permet plus de bénéficier de l’abattement de 30% lorsque vous êtes redevable de l’ISF (la SCI n’est donc à envisager que pour vos autres biens immobiliers).

 

Voici cinq situations favorables à la création d’une SCI :

 

1/ Organiser la transmission à ses enfants et conserver la capacité de gérer ses logements

 

A la différence d'un règlement d'indivision (après un décès, s'il y a plusieurs héritiers, les biens de la succession sont en indivision), les statuts de la SCI permettent de confier des pouvoirs étendus au gérant. Ainsi, les parents, souvent désignés comme cogérants, peuvent s'attribuer plusieurs prérogatives, telles celles d'entretenir les biens, de les mettre en location, de percevoir les loyers et même de les vendre !

 

La SCI favorise aussi la transmission. La division d'un immeuble en parts sociales permet de donner des parts jusqu'à 100 000 euros en franchise d'impôt. Et comme les parts de SCI ont toutes la même valeur, leur éventuelle valorisation profite à tous les associés. Enfin, les parts supportent des droits moins élevés que si les biens étaient transmis en direct. « Au lieu d'être taxés sur 100, vous serez taxés sur 70 », indique Xavier Fromentin.

 

La valeur des parts est également diminuée du passif de la société. Les droits de transmission d'un bien d'une valeur de 500 000 euros financé par un emprunt bancaire de 200 000 euros seront calculés sur 300 000 euros.

 

Enfin, en matière d’ISF, la valeur des parts bénéficie d'un abattement de 10 à 15 % afin de compenser une moindre liquidité par rapport à un bien détenu en direct, supposé se vendre plus rapidement.  

 

Conseils. Si vous souhaitez garder un contrôle sur votre patrimoine, donner la nue-propriété des parts aux enfants permet d'en conserver l'usufruit, donc de continuer à en percevoir les revenus.

 

2/ Pour organiser l'usage commun d'un bien, une SCI est plus souple qu'une convention d'indivision et apporte davantage de stabilité

 

La SCI permet d'échapper à l'indivision, une situation dans laquelle se trouvent le plus souvent involontairement les héritiers. Des ayants droit soucieux de garder un bien dans le patrimoine familial ont tout intérêt à envisager de créer une SCI.

 

Le gérant d'une SCI peut décider de tout ce qui a trait à l'entretien de l'immeuble, les travaux, la mise en location. Contrairement à l'indivision, où tout acte sortant de la gestion et de l'entretien courant du bien requiert l'unanimité des indivisaires.

 

Si les associés peuvent sortir de la SCI, ils ne peuvent céder leurs parts qu'avec l'accord des autres, selon l'article 1861 du Code civil. Ceux-ci disposent d'un droit de priorité et selon les statuts d’un laps de temps pour racheter les parts des sortants.

 

3/ Pour les concubins et afin de conserver la résidence principale en cas de décès de l'autre

 

Si vous achetez un bien avec votre concubin, l'achat se fait généralement en indivision. Le bien appartient à chacun en proportion de son apport. Cette solution présente un inconvénient majeur. En cas de décès de l'un des indivisaires concubins, les héritiers du concubin décédé seront propriétaires en indivision avec lui. Et, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.  

 

La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien à son concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 %. Pour cela il faut, une fois la société créée, procéder au " démembrement croisé des parts ". Ce mécanisme juridique consiste à s'échanger respectivement l'usufruit des parts de chacun. Monsieur possède les parts 1 à 50 de la SCI. Il en échange l'usufruit contre celui des parts 51 à 100 appartenant à Madame. Il est donc nu-propriétaire des parts 1 à 50 et usufruitier des parts 51 à 100.  Et inversement pour Madame.

 

Quand survient le décès d'un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l'usufruit, sans droits de succession à payer. Et sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit et dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Si la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d'imposer la vente du logement, ni d'exiger que le survivant le quitte.

 

4/ Acheter à plusieurs, entre amis, et échapper à la pesanteur du fonctionnement d'une copropriété

 

Si l'immeuble acheté est composé de plusieurs locaux, l'on peut constituer " une société d'attribution ", une SCI à statut particulier. Chaque associé a la jouissance exclusive de l'un de ces locaux, correspondant à un nombre de parts numérotées, par exemple de 1 à 50 dans un capital de 100 parts. Les associés rédigent un état descriptif de division délimitant les diverses parties de l'immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles privatives.  

 

Chaque associé peut effectuer des améliorations dans son logement, ce qui augmentera seulement le prix de ses propres parts, contrairement aux règles de valorisation d'une SCI ordinaire. Dans une copropriété classique, chacun peut vendre son logement à qui bon lui semble, alors que les associés d'une société d'attribution ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage certain pour ceux qui restent... mais une contrainte pour les partants.  

 

5/ Protéger ses biens privés de ses créanciers et, en prime, bénéficier d'un avantage fiscal pour ses locaux professionnels

 

Détenir par le biais d'une société civile immobilière le local professionnel d'une entreprise permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé..

 

Concrètement, la partie exploitation est hébergée par une société opérationnelle (SARL, SA, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l'exercice de l'activité sont hébergés au sein d'une SCI. Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. C'est une façon de protéger le patrimoine familial des risques professionnels.  

 

Nos conseils. Créer une SCI et y loger son patrimoine professionnel est aussi un moyen d'être locataire des locaux dévolus à son activité. C'est donc fiscalement avantageux ! Attention, sur ce dernier point, le loyer doit être en accord avec la valeur locative réelle du bien. Si ce n'est pas le cas, le fisc peut intervenir.

 

Retrouvez la suite: "Comment créer une SCI ?" !

 

Source : Investir, L’express, Le monde et http://jacquesduhem.com

 

 

 

 

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