L’imputation des déficits fonciers

21/06/2016

Lorsqu’un propriétaire assujetti à l’impôt sur le revenu (IR) loue des logements nus, le mécanisme du « déficit foncier » lui permet de payer moins d’impôts pour le cas où ses charges sont supérieures aux revenus retirés de la location. Voyons ça de plus près !

Comment ?

 

Nous supposons ici qu’un bailleur relève de plein droit ou sur option du régime réel d’imposition pour ses revenus fonciers (sans avantage particulier). Son revenu foncier imposable à l’IR est alors égal, chaque année, à la différence entre le montant de ses revenus bruts fonciers, et celui de ses frais et charges déductibles supportés au cours de l’année.

 

Un déficit foncier, qui résulte de dépenses déductibles, hors intérêts d’emprunt, est déductible du revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € (CGI art. 156 3°). Des reports sont cependant possibles, en effet la fraction d’un déficit foncier, qui ne peut s’imputer sur le revenu global d’une année N, peut s’imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes. De plus, si le revenu global d’un contribuable est insuffisant pour « absorber » le déficit foncier imputable, le déficit global alors constitué est imputable sur les revenus globaux des six années suivantes, dans les conditions de droit commun.

 

Si vous avez plusieurs biens en locations, pour le fisc, le revenu foncier net imposable est obtenu après compensation des revenus et déficits fonciers de tous les biens détenus par le contribuable, ou les membres de son foyer fiscal.

 

Les conditions ?

 

Si un bailleur impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, le bien concerné doit être « affecté à la location » jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation.

 

En cas de cessation de la location durant ce délai de trois ans, l’imputation d’un déficit peut être remise en cause par le fisc. Le régime applicable est alors rigoureux à l’égard du bailleur. Il en va en particulier ainsi s’il déclare un déficit provenant de biens différents, puis cesse de louer l’un d’eux dans le délai de trois ans. Dans ce cas, le fisc peut alors « reconstituer » l’éventuel déficit en faisant abstraction des résultats déficitaires du bien concerné.

 

Des exceptions existent cependant, en effet aucune remise en cause n’est possible en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable, ou de son conjoint (en cas d’imposition commune). Notez que des partenaires pacsés peuvent aussi se prévaloir de ces exceptions.

 

Conseils

 

Le fisc exige que, durant le délai de trois ans, la location soit « effective et permanente ». Il admet en bon sens un « délai incompressible » pour une remise en location, mais sous réserve de prouver des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire suivant des conditions « non dissuasives ». L’idéal est de confier un mandat de gestion à un professionnel...

 

Il est à noter que l’imputation d’un déficit foncier peut aussi être remise en cause si un bien concerné, même loué, est (re)vendu dans le délai de trois ans. Mais notez que le bailleur-vendeur peut alors bénéficier d’une règle favorable pour l’imposition de la plus-value réalisée, en présence d’un déficit foncier non déduit et lié à des dépenses de travaux.

 

S’il entend imputer un déficit foncier sur son revenu global, un propriétaire-bailleur sera bien avisé de justifier de la (re)location de tout bien concerné, et de patienter pour sa (re)vente, jusqu’au terme de la durée légale requise (trois ans).

 

Source : Éditions Francis Lefebvre

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