Ce que vous pouvez faire avec une SCI

01/03/2017

 

Créer une société civile immobilière (SCI) peut être une solution pour gérer et transmettre à moindre coût.

Elle est considérée pour beaucoup comme le "couteau suisse" de la gestion patrimoniale.

Elle permet à différentes personnes propriétaires d'un bien de gérer ensemble, dans un but non commercial.

Sa création est simple, il suffit de rédiger les statuts, faire enregistrer la SCI par l'administration fiscale, créer une publication aux annonces légales et s'immatriculer au RCS.

La rédaction des statuts est libre, cependant, le recours a un notaire ou un avocat est conseillé. Vous pourrez ainsi organiser avec précision l'intégralité du fonctionnement de la SCI.

Question formalisme , une assemblée générale par an est obligatoire.

 

Elle peut permettre de répondre à différents objectifs.

 

   1) Acheter un bien à plusieurs

 

Avec la création d'une SCI , vous avez la possibilité d'acheter à plusieurs en évitant les contraintes de la copropriété.

Egalement, vous disposez d'une surface financière plus importante, ce qui peut permettre de solvabiliser l'associé qui ne pourrait pas emprunter assez pour boucler son projet .

 

Par exemple, lorsqu'un enfant veut acheter sa résidence principale, si l'acquisition se fait au travers de la SCI, la banque va demander aux parents de se porter caution. L'enfant pourra ensuite racheter des parts à charge pour lui de rembourser plus de crédit.

 

Elle peut être utile aussi pour réaliser un investissement locatif entre amis.

En effet, pour accorder le crédit, la banque va analyser la situation financière de chaque associé et calculer ainsi le taux d'endettement de la SCI, lequel est plus souple que pour les emprunts classiques car nous pouvons monter jusqu'à 40%. En revanche seuls 70% des loyers perçus sont retenus.

Vous pouvez ainsi investir dans un bien en défiscalisation et bénéficier de celle ci au prorata de votre quote-part.

 

   2) Gérer le patrimoine plus facilement

 

La SCI, c'est la gestion organisée de l'indivision.

Grâce aux statuts, il est plus facile de structurer la gestion du patrimoine car vous établissez vos propres règles. 

Dans l'indivision chaque propriétaire a des droits sur la totalité du bien. Les décisions importantes doivent être prises à la majorité des 2/3.

En prime, comme l'énonce le code civil "nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision".

 

En créant une SCI, vous écartez le risque de voir le patrimoine se dilapider. Tout associé est libre de vendre mais s'il ne trouve pas d'acheteur, il ne peut forcer les autres à vendre.

Pour plus de facilité, vous pouvez nommer un gérant chargé d'effectuer les démarches nécessaires à la vie de l'immeuble qui peut disposer de pouvoirs plus ou moins étendus selon les statuts.

 

C'est pour cela qu'il faut bien ficeler les statuts dès le départ. Cependant ils peuvent être modifiés en assemblée générale.

 

   3) Transmettre en réduisant les coûts

 

Vous bénéficiez en ligne directe (par parent et par enfant) de l'abattement de 100 000€ tous les 15 ans. Cependant, la base taxable n'est pas la même si la donation se fait au travers de la SCI.

Avec la SCI, la base taxable bénéficie d'une décote de 10 à 20%.

 

Par exemple , vous êtes un couple avec 2 enfants et souhaitez leur faire une donation.

Avec la SCI vous souhaitez leur donner 100 parts de 14 000€ chacun. Une décote de 10% s'applique. Les parts valent donc 12 600€. Vous leur donnez dans un premier temps 20 parts chacun. L'impôt total est de 6 789€.

Puis 15 ans plus tard vous leur donner 30 parts chacun. Ils paieront 31 989€

En totalité, ils paieront 38 778€ de droits de donation.

 

Sans la SCI et pour une transmission équivalente (1 400 000€) vous effectuez une première donation de 700 000€, soit 350 000€ par bénéficiaires. Les droits s'élèvent à 26 389€. Même opération 15 ans plus tard.

Le total des droits s'élève à 52 778€.

 

Une économie d'impôts de 14 000€.

 

   4) Protéger son concubin

 

Créer une SCI entre concubins pour y loger la résidence principale du couple permet d'échapper à la fiscalité lourde (60% car le concubin est considéré par la loi comme un étranger) et de maintenir le partenaire dans les lieux.

Suite à la création de celle-ci , il faut procéder à une technique spécifique appelée démembrement croisé des parts. Ce mécanisme consiste en fait pour le couple à s'échanger l'usufruit de ses parts via un acte notarié. Chacun possède la nue propriété de ses propres parts et l'usufruit de celles de son compagnon. 

 

Résultats: quand le décès survient, l'autre récupère automatiquement la pleine propriété de ses parts d'origine , gratuitement et reste usufruitier de celles que son concubin lui a données, il possède alors la majorité des parts et peut continuer d'habiter dans le logement puisqu'il en a la jouissance. Les héritiers eux, récupèrent la nue propriété.

 

   5) Retrouver un nouveau souffle financier

 

La SCI va emprunter pour racheter les biens locatifs composant le patrimoine. Les associés touchent le fruit de la vente et remboursent ainsi leurs crédits immobiliers et/ou à la consommation.

La société rembourse ensuite le prêt grâce aux loyers encaissés dont il est possible de déduire fiscalement les intérêts d'emprunt.

 

Un bémol cependant, vous devrez régler l'impôt sur la plus-value si vous déteniez vos biens depuis moins de 22 ans. Elle ne se justifie donc que pour les patrimoines immobiliers importants.

 

 

Source : Investir n°2250

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Please reload

Posts récents

Please reload

EGD Finance

150, Rue N-Louis VAUQUELIN Bât B

31100 TOULOUSE

Tel: 05.61.23.35.13 /Fax: 05.61.23.26.93

 

  • Icône de l'application Facebook
  • Twitter App Icône
  • LinkedIn Social Icon
  • Viadeo-icon.png

© 2015 EGD Finance