Taxe foncière : Comment bénéficier d’une exonération totale ou partielle ?

Le code général des impôts n’est pas réputé pour être généreux, mais lorsqu’il existe des opportunités, il faut les saisir. C’est notamment le cas pour la taxe foncière : Saviez-vous qu’il existe trois cas d’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâtis payée par les particuliers ?

 

Voici les trois situations pour lesquelles vous pouvez peut-être bénéficier de cette exonération de la taxe foncière :

  • En cas de vacance d’une maison ou appartement normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel (article 1389 du CGI) ;
     

  • Les titulaires de l’allocation supplémentaire du fonds national de solidarité (FNS) sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale (Article 1390 du CGI) ;
     

  • Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité exclusivement par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la somme de 10 815 €, pour la première part de quotient familial, majorée de 2 888 € pour chaque demi-part supplémentaire, retenues pour le calcul de l’impôt sur le revenu afférent auxdits revenus ;

Si les deux derniers cas n’appellent pas de commentaire particulier, le premier cas d’exonération de la taxe foncière est intéressant et mérite que l’on s’y attarde. Il est en effet possible d’être exonéré (bénéficier d’un dégrèvement pour être très précis) de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison ou appartement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel.

 

Bénéficier d’une exonération de taxe foncière pour l’immeuble locatif vacant.

 

1) L’exonération de la taxe foncière des immeubles locatif vacants.

 

La doctrine fiscale est très claire sur le sujet : « Les dégrèvements de la taxe foncière sur les propriétés bâties peuvent être accordés à raison des immeubles destinés à être loués à usage d’habitation qui, effectivement offerts à la location, connaissent une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet. »

 

L’exonération de la taxe foncière sera partielle ou total. En effet, le dégrèvement est proportionnel à la durée de vacance par 1/12. Par exemple, en cas de vacance locative pendant 6 mois, l’exonération portera sur 50% de la taxe foncière.
 

Voici un exemple de calcul proposé par l’administration fiscale : un immeuble demeuré vacant du 10 novembre de l’année N au 15 février de l’année N+1.


Le propriétaire peut prétendre aux dégrèvements suivants :
 

-          Un douzième (décembre) de l’impôt à l’année N sur demande présentée au cours de l’année N+1 ;

-          Deux douzièmes (janvier et février) de l’impôt de l’année N+1 sur demande présentée au cours de l’année N+2.

 

2) Quels sont les immeubles concernés ?

 

Malgré une rédaction inadaptée de l’article 1389 du CGI qui évoque le cas des maisons, les appartements peuvent bien évidemment profiter de ce cas d’exonération de la taxe foncière.

 

En revanche l’administration fiscale à une lecture restrictive pour l’appréciation du caractère « locatif » de l’immeuble. Pour ouvrir droit au dégrèvement, la vacance doit s’appliquer à une maison offerte en location.

 

Ainsi, ne peuvent bénéficier de ce cas de dégrèvement :

  • Un immeuble donné en jouissance à titre gratuit (prêt à usage ou usufruit, ou jouissance gratuite) ;

  • Un immeuble non loué car en attente de sa démolition ;

  • Les immeubles destinés à la location saisonnière de courte durée ;

  •  …

Enfin, la vacance doit être indépendante de la volonté du contribuable. Par exemple, un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement.

 

Pour prouver sa bonne volonté à mettre fin à la vacance locative le propriétaire devra mettre en œuvre des démarches pour trouver un nouveau locataire et surtout démontrer que ces exigences ne sont pas hors marché (loyer, sélection des locataires, mauvais entretien des locaux, …).

 

Par exemple, la présence de squatter est une vacance locative manifestement indépendante de la volonté du propriétaire dès lors qu’il a engagé les procédures nécessaires.

 

 

3) Comment définir la notion de vacance ? Quelle durée minimum de vacance pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière ?

 

L’administration fiscale précise que d’une façon générale, on ne doit considérer comme vacante qu’une maison ou partie de maison ne renfermant aucun mobilier ou ne contenant qu’un mobilier notoirement insuffisant pour en permettre l’occupation. Mais une maison louée ne peut en aucun cas être considérée comme vacante, même si le locataire ne l’occupe pas et la conserve dégarnie de meubles.
 

Ainsi, ne peut prétendre au bénéfice de ce dégrèvement :

  • Une maison occupée par un gardien, encore bien que ce dernier serait logé gratuitement ;

  • Une maison occupée par des locataires dont la validité du titre d’occupation fait l’objet d’une contestation ;

  • Une maison occupée par d’anciens locataires dont l’expulsion a été ordonnée par décision de justice et qui se sont maintenus dans les lieux.

De surcroît, l’article 1389 du CGI précise que la vacance doit être d’une durée minimum de 3 mois consécutive.

 

4) Comment demander le dégrèvement ? Quelle procédure ?

 

Les réclamations tendant à obtenir le dégrèvement doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée.

 

Ainsi, si au cours de l’année 2017 vous avez subi une vacance locative indépendante de votre volonté d’une durée supérieure à 3 mois, vous devez faire une réclamation auprès de l’administration fiscale avant le 31/12/2018.

 

Vous devez donc adresser une simple lettre au service des finances publiques compétent pour la recevoir. Il n’est pas nécessaire qu’elle soit expédiée par pli recommandé. Pour qu’une lettre constitue une réclamation contentieuse, il faut que le contribuable formule explicitement une réclamation, qu’il conteste la créance de la direction générale des finances publiques.

 

Toute réclamation doit, à peine d’irrecevabilité :

 

  • Mentionner l’imposition contestée (LPF, art. R*197-3, a) ;

  • Contenir l’exposé sommaire des moyens et les conclusions de la partie ;

  • Porter la signature manuscrite de son auteur ;

  • Etre accompagnée soit de l’avis d’imposition, d’une copie de cet avis ou d’un extrait du rôle, soit de l’avis de mise en recouvrement ou d’une copie de cet avis.

Il ne vous reste plus qu’à contacter votre centre d’impôts.

 

 

 

(Source: https://www.leblogpatrimoine.com/impot/taxe-fonciere-comment-beneficier-dune-exoneration-totale-ou-partielle.html)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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