Locatif et impôt : faut-il faire des travaux en 2018,2019 ou 2020 avec l'année blanche ?

Calculs, exemples et stratégies pour optimiser vos déficits fonciers.

 

Avec l’année blanche en 2018, les investisseurs immobiliers sont confrontés à une problématique de taille : faut-il faire des travaux en 2018, en 2019 ou les reporter ? Une question qui concerne tous ceux qui louent un bien immobilier vide (de manière normale mais aussi en Pinel, Scellier, Duflot…). Le gouvernement a mis en place un fonctionnement fiscal spécifique pour les travaux effectués en 2018/2019 afin de ne pas léser le secteur du bâtiment. Bonne nouvelle : cela ouvre la place à des opportunités fiscales de taille pour ceux qui veulent faire des travaux en 2018 sur leur bien locatif. Mauvaise nouvelle : le système est terriblement complexe et beaucoup de stratégies fiscales différentes sont possibles selon votre situation.

 

       I. Les points techniques à maîtriser pour comprendre le traitement des travaux par les impôts en 2018/2019 :

 

Pour comprendre et profiter pleinement de ce billet, vous devez maîtriser ces notions :

  1. En mai 2019, on fera une déclaration d’impôt des revenus 2018 exactement comme les années précédentes. Le fisc calculera l’impôt provenant des salaires/loyers et l’annulera car c’est une année blanche via le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR). En revanche, il calculera la fiscalité provenant des revenus exceptionnels (revenus de placement, plus-values, primes…) et vous réclamera l’impôt sur ces revenus exceptionnels.

  2. Si un loueur immobilier a plus de charges que de loyers suite à des gros travaux, le déficit s’impute dans la limite de 10 700 € sur les autres revenus appelés « revenus globaux » (soit un gain fiscal à la tranche marginale d’imposition TMI). Au-delà de -10 700 €, le déficit est provisionné et s’imputera les années suivantes uniquement sur un revenu foncier positif (soit un gain fiscal à la TMI mais aussi aux prélèvements sociaux).

  3. Il faudra bien différencier dans cet article les notions de revenu foncier, revenus globaux et revenus exceptionnels. Attention à ne pas les confondre.

 

    II. Quelles sont les déductions d’impôts prévues pour les travaux réalisés en 2018/2019 ?

 

Le gouvernement a eu la bien étrange idée de lier les années 2018 et 2019 pour le traitement des travaux. Le prélèvement à la source et l’année blanche iront de pair avec les règles suivantes concernant la déduction des travaux sur vos loyers :

  1. Les travaux réalisés en 2018 seront entièrement déduits des revenus fonciers de 2018.

  2. Les travaux réalisés en 2018 seront aussi déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50%.

  3. Les travaux réalisés en 2019 seront déduits des revenus fonciers 2019 à hauteur de 50% seulement.

 

Rien ne vaut un bon exemple pour y voir plus clair. Nous prenons un contribuable qui a 20 000 € de travaux à faire. Voyons ce qui se passe selon qu’il les fasse en 2018 ou 2019.

 

Exemple :

Mr ARNAUD doit faire 20 000 € de travaux sur un bien loué vide.

  • Cas 1 : il choisit de tout faire en 2018. Il aura une déduction de 20 000 € sur les revenus fonciers de 2018 et une déduction de 20 000*50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.

  • Cas 2 : il choisit de tout faire en 2019. Il aura une déduction de 20 000 € * 50% soit 10 000 € sur les revenus fonciers de 2019.

  • Cas 3 : il fait 10 000 € en 2018 et 10 000 € en 2019. Il aura une déduction de 10 000 € sur les revenus fonciers de 2018. En 2019, il aura une déduction de 10 000 * 50% (travaux de 2018) et une autre de 10 000 * 50% (travaux de 2019) soit 10 000 € au total sur les revenus fonciers de 2019.

 

C’est la première règle à connaître qui vient changer la donne : l'imputation des déductions se fait à 150% pour les travaux de 2018 et à 50% pour ceux de 2019. Le fisc prévoit de l’appliquer sur les "travaux non urgents".

 

  III. Déduction des travaux réalisés en 2018 : quel est le gain fiscal ? Sont-elles perdues ?

 

Vous pouvez retenir que le traitement fiscal sera le suivant durant la fameuse année blanche :

 

  1. Si vous avez un revenu foncier positif et que vos travaux 2018 s’imputent dessus, la déduction est inutile : gain fiscal de 0 €.

  2. Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux entre 0 € et -10 700 € apporte :
         - Un gain fiscal de 0 € si vous n’avez pas de revenus exceptionnels.
         - Une baisse de l’impôt selon la tranche marginale d’imposition si vous avez des revenus exceptionnels.
     (Pour les spécialistes, c'est un gain à la TMI si vous n'avez QUE des revenus exceptionnels ; sinon le calcul du CIMR fait que le gain est encore moindre comme évoqué en fin d'article.)

  3. Si vous avez un revenu foncier négatif, la déduction des travaux au-delà de -10 700 € crée un déficit provisionné ce qui donne un gain à terme au niveau de l’impôt selon la TMI mais aussi au niveau des prélèvements sociaux.

 

Exemples de scénarios idéales pour pouvoir bénéficier des déductions d’impôt des revenus fonciers et de ses revenus exceptionnels de 2018 :

 

Exemple 1 :

En 2018, Mr ARNAUD a 30 000 € de revenus exceptionnels provenant de ses placements financiers. Son revenu foncier imposable est de 0 € et il a 10 000 € de travaux déductibles.

  • Sans déduction, l’impôt est de 3 293 €. Il n’est pas annulé lors de l’année blanche car il provient de revenus exceptionnels.

  • Avec déduction des travaux : les 10 000 € s’imputent sur les revenus globaux soit ici sur les revenus exceptionnels. Le revenu imposable passe à 20 000 € soit un impôt de 1 227 € au lieu de 3 293 €.

Ici, le déficit sur les revenus globaux est intéressant car il baisse les revenus exceptionnels qui engendrent un impôt non annulé par l'année blanche.
 

La déduction des travaux en 2018 permet de minorer l’impôt si elle s’impute sur les revenus globaux et que vous avez des revenus exceptionnels.

 

Exemple 2 :

En 2018, Mr ARNAUD a des salaires, 5 000 € de loyers, 5 000 € de charges déductibles et 20 700 € de travaux déductibles.

Le revenu foncier est de 0 € avec un déficit de -20 700 € provenant des travaux déductibles. Les premiers -10 700 s’imputent sur les revenus globaux. Les 10 000 € de travaux restants sont provisionnés comme déficit. Il bénéficiera également de 50 % des 10 000 € sur les revenus 2019.

Mr ARNAUD a 10 ans pour utiliser ce déficit provisionné sur un revenu foncier imposable. Il économisera impôt et prélèvements sociaux.

 

La déduction des travaux en 2018 est très utile si elle crée un déficit foncier reportable. Elle permettra de réduire l'impôt et les prélèvements sociaux.

 

 

 

 

 

(Source : https://www.corrigetonimpot.fr/2018/03/01/impot-travaux-2018-2019-annee-blanche-deficit-prelevement-source-location-immobilier/)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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