Société civile immobilière : imposition à l’IR ou à l’IS ?

26/02/2020

Lorsque l’acquisition d’un bien immobilier locatif est réalisée par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), l’investisseur doit se poser la question, déterminante pour la réussite de l’opération, du régime fiscal à adopter.

 

L’IS, un régime efficace pour capitaliser.

 

En principe, une SCI relève du régime fiscal des sociétés de personnes : ses résultats sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), directement entre les mains des associés, chacun en proportion de ses droits dans la société, et ce même si les résultats ne sont pas distribués. Il en résulte une imposition lourde : au barème progressif de l’IR, dont la tranche la plus haute s’élève à 45%, s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2% et l’éventuelle contribution sur les hauts revenus.

 

Sur option (révocable pendant 5 ans puis définitive), il est possible de placer la SCI sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, les résultats sont imposés au niveau de la société, au taux de l’IS de 28% (15% jusqu’à 38 120 € net). En plus de ce taux favorable, les règles de détermination du résultat soumis à l’IS permettent de prendre en compte non seulement les charges courantes mais également l’amortissement de l’immeuble. L’assiette de taxation en est donc fortement réduite, ce qui implique une fiscalité modérée sur les revenus générés par l’immeuble.

 

Attention, toutefois : dans la mesure où une SCI à l’IS n’est pas transparente, si ces associés souhaitent bénéficier des revenus de l’immeuble, ils doivent réaliser des distributions de dividendes qui entrainent une taxation à l’impôt sur le revenu en plus de l’impôt sur les sociétés. Si la mise en place du PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30% sur les dividendes a permis de modérer l’impact de cette double imposition, l’imposition pour l’IS semble plus pertinente dans une optique de capitalisation des revenus au sein de la société. Cette option pourra également se révéler efficace dans le but de développer le patrimoine de la société grâce à l’emprunt en limitant le poids de la fiscalité, donc, par la même occasion, l’effort d’épargne à fournir par l’investisseur.

 

Attention à la revente.

 

Pour faire le bon choix, il est important d’apprécier le projet et les objectifs poursuivis dans leur ensemble. Il convient notamment d’anticiper la revente future du bien par la SCI, dont les conséquences fiscales sont très différentes en fonction de l’option choisie. Dans une SCI à l’IR, les associés sont soumis au régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers dont le taux est important (IR au taux de 19% et prélèvements sociaux à 17,2%, plus une éventuelle surtaxe en cas de plus-values supérieure à 50 000 €), mais qui permet une imposition dégressive avec le temps et une exonération totale (impôt sur le revenu et prélèvement sociaux) au terme de trente ans.

 

Dans une société à l’IS, la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur les sociétés, dont le taux d’imposition est moins élevé que dans une société à l’IR, mais qui s’applique à une assiette plus importante. En effet, la plus-value imposable est calculée par la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien (et non son prix d’acquisition) prenant en compte les amortissements pratiqués. Contrairement au régime des particuliers, l’imposition augmente donc ici avec le temps.

 

Par ailleurs, comme pour les revenus courants, la sortie des liquidités issues de la cession entraîne une double imposition car elle est taxée entre les mains des associés. Le choix entre l’un ou l’autre régime fiscal étant offert par le législateur et ne permettant pas nécessairement d’éluder l’impôt, il ne devait pas pouvoir être contesté sur le fondement du nouvel abus de droit (article L64 du Livre des procédures fiscales : poursuite d’un but principalement fiscale).

 

 

 

(Source : Investir – N°2405)

 

 

 

 

 

 

 

 

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