Comment créer une SCI ?

07/06/2016

Maintenant que les avantages et spécificités d’une SCI ont été donnés (voir l'article précédent), voyons comment créer celle-ci !

 

 

La rédaction des statuts est le point clé pour créer une SCI, tout l'intérêt de la SCI étant de faire du " sur-mesure " selon chaque situation, chaque patrimoine. Mieux vaut donc vous rapprocher d'un professionnel du droit.

 

Il faut veiller à bien définir l'objet social de la SCI, c'est-à-dire ce pourquoi elle est créée. Cet objet social conditionne les pouvoirs du gérant. " Celui-ci ne pourra pas prendre d'acte allant au-delà de l'objet social établi ", précise Jean-Michel Boisset, notaire.

 

Conseils. Outre les statuts, les pouvoirs du gérant, les règles de majorité et la clause d'agrément à bien rédiger, vous pouvez aussi fixer les semaines d'occupation du bien par chaque associé.  

 

Une fiscalité au choix 

 

Sans option particulière, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Les éventuels revenus produits par la société sont taxés directement pour chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt, les frais de constitution de garantie, d'entretien et de réparation, les dépenses d'amélioration, les frais de gestion, la taxe foncière et les primes d'assurances sont déductibles de ces revenus. Le régime du micro-foncier si les revenus fonciers brut sont inférieurs à 15000 euros par an et l’abattement pour durée de détention pour les impôts sur la plus value.

 

Autre possibilité : opter pour l'impôt sur les sociétés (ce choix est irrévocable). Les associés sont dans ce cas non imposés s’ils ne versent aucun dividende. Dans ce cas, la société peut déduire les charges et amortir l'immeuble, c'est-à-dire déduire chaque année de ses bénéfices une partie de l'immeuble. Les bénéfices de la société sont imposés au taux de 15 % sur les 38 120 premiers euros, puis à 33,33 % au-delà. Si l'imposition sur les recettes peut être avantageuse pour les gros patrimoines afin de gommer une bonne partie des revenus locatifs, il faut garder en tête que le régime de taxation des plus-values immobilières l'est beaucoup moins ! En cas de vente du bien immobilier, la plus-value est déterminée à partir du prix d'acquisition, après réintégration des amortissements et sans abattement pour la durée de détention. Elle est ensuite imposée comme un bénéfice. Une solution à proscrire dans une optique d'achat-revente. 

 

Attention à partir du moment où une société civile immobilière tire plus de 10 % de ses revenus d'une location meublée, elle doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés.

 

Ajouter un bien à une SCI

 

On peut apporter un bien que l’on possède déjà à la SCI ou le faire acheter par la société mais les conséquences fiscales sont différentes.

 

L’apport d’un bien à une SCI est assimilable à une cession, aux yeux du fisc. De ce fait, il entraine l’imposition sur la plus value, si la valeur du bien au moment de l’apport est supérieure à sa valeur d’acquisition. Selon ce même principe, la plus-value est exonérée si vous apportez votre résidence principale ou si vous possédez le bien depuis au moins 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Si le capital est grevé d’un emprunt, le capital restant dû diminue la valeur du bien (et donc de l’impôt).

 

La SCI peut aussi emprunter à votre place pour acquérir un bien. Le crédit étant inscrit au passif de la société, la valeur taxable est minorée par le crédit à rembourser pour le calcul des droits de succession ou  celui de la plus-value.

 

Source : Investir, L’express, Le monde et http://jacquesduhem.com

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