Exonération de plus-value : attention pour le cas de remploi !

Fiscalité immobilière, vente – Si elle vend un résidence secondaire, une personne physique peut bénéficier d’un régime particulier d’exonération de la plus-value immobilière (PVI) en cas de remploi du prix pour l’achat de sa résidence principal. A ce sujet, une décision invite à la prudence !

 

On rappellera que l'on désigne par « résidence secondaire » tout logement qui n’est pas votre résidence principale. Vous ne pouvez avoir qu’une résidence principale que vous en soyez locataire ou propriétaire. Il s’agit du bien dans lequel vous vivez plus de 6 mois par an.

 

Tous vos autres biens immobiliers sont considérés comme secondaires pour le fisc. Cela comprend donc aussi votre maison de vacances que vos investissements locatifs ou encore des logements qui vous appartiennent et sont actuellement inutilisés (on parle de logements vacants).

 

Pour bénéficier de l’exonération…

 

Un régime particulier. Lorsqu’un immeuble d’habitation ne constitue pas la résidence principale d’un vendeur, et est détenu depuis moins de 30 ans, sa vente est en principe assujettie au régime de droit commun des plus-values immobilières (PVI). Un vendeur peut néanmoins bénéficier d’un régime d’exonération partielle ou totale, une seule fois, pour la vente d’un logement autre que sa résidence principale, sous conditions.

 

Conditions. Pour bénéficier de l’exonération, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédent la vente. Le vendeur est en outre tenu d’utiliser, sous 24 mois, tout ou partie du prix de vente (on parle donc de remploi du prix) pour l’achat (ou la construction) de sa résidence principale. La PV est exonérée à hauteur de la fraction du prix remployée (cf. notice).

 

Sur la forme. Un texte précise que, dans un acte de vente, une mention est à prévoir, précisant l’identité du bénéficiaire de l’exonération ses droits sur le prix de vente, la fraction du prix correspondant à ses droits qu’il destine au remploi, et le montant de la PVI exonérée.

 

Conseil. En cas d’exonération partielle (remploi partiel), la déclaration 2048 IMM est à régulariser.

 

Y penser dès la vente…

 

Au-delà de la doctrine fiscale… Pour le fisc, en raison de son caractère « facultatif », l’exonération s’applique sur demande d’un vendeur, par la mention portée dans l’acte de vente. En l’absence de demande expresse, la PVI est imposable au titre du droit commun.

 

Si le nécessaire n’est pas fait… Après avoir vendu en 2012 un immeuble d’habitation taxé pour la PVI, un couple relève ensuite que la vente pouvait bénéficier de l’exonération. Il décide de (vite) déposer une réclamation, puis, après rejet de la demande par le fisc, saisit le juge administratif.

 

Gare aux désillusions… La cour administrative d’appel de Douai vient de donner raison au fisc. Pour les juges, le candidat au bénéfice du régime d’exonération doit « manifester son intention de se placer sous celui-ci, dès la date de la cession, par mention portée dans l’acte notarié constatant celle-ci », avec les informations requises. Les textes font « obstacle à ce qu’un particulier, qui n’a pas fait valoir son droit à exonération (…) et n’a donc pas fait mentionner dans l’acte de cession par le notaire ces informations, demande, dans le délai de réclamation, la restitution de l’impôt dont il s’est acquitté sur la plus-value », quand bien même « il justifierait satisfaire aux autres conditions requises pour y prétendre ».

 

 

NB : Selon certains juges, il n’est pas possible de réclamer le bénéfice de l’exonération après la vente si l’exonération n’a pas été demandée en ordre dans l’acte de vente. Veillez à (faire) porter d’emblée la mention requise dans un acte de vente, en indiquant notamment la fraction du prix destinée au remploi.

 

 

 

(Source : Alertes & Conseils Immobilier)

 

 

 

 

 

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