COMPRENDRE LA CESSION D'UN BIEN IMMOBILIER DÉMEMBRÉ
Il n’est pas extraordinaire qu’un bien immobilier soit détenu en démembrement. Les droits de propriétés sont ainsi séparés entre usufruit et nue-propriété. Il peut s’agir d’une stratégie mise en place ou d’une action légale comme le droit du conjoint survivant à l’usufruit.
Lorsqu'un bien immobilier est détenu en démembrement, il est possible de le céder. Cependant, les consentements de chacun sont nécessaires, y compris l'usufruitier successif s'il y en a un.
Le prix de cession est réparti entre les détenteurs en fonction de leurs droits respectifs, mettant ainsi fin au démembrement. La valeur des droits démembrés peut être évaluée économiquement ou selon un barème fiscal spécifique. L'usufruitier successif peut percevoir une partie du prix de cession, à condition que son espérance de vie soit plus longue que celle du premier usufruitier et que ce soit mentionné dès l’acte de cession. À noter qu’il est possible de déroger à ce principe étant donné qu’il n’est pas d’ordre public.
Les détenteurs du bien démembré ont deux options :
- Le report du démembrement sur le prix de cession : L'usufruitier devient quasi-usufruitier et la totalité du prix de vente lui revient, tandis que le nu-propriétaire détient une créance de restitution à faire valoir à la succession de l'usufruitier.
- Le maintien d’un démembrement co-géré sur les fonds et les utiliser pour acheter un nouvel actif démembré : Il peut être intéressant d’établir une convention de démembrement qui rappellera les conditions du démembrement initial ainsi que les modalités de gestion du nouvel actif démembré.
Ces deux options permettent de préserver l’intérêt fiscal du démembrement en ce qui concerne la transmission. C’est-à-dire que la valeur de l’usufruit cédé n’entrera pas dans l’actif successoral de l’usufruitier.
En ce qui concerne l'impôt sur la plus-value, si le prix de vente est ventilé entre les détenteurs, l'impôt est généralement partagé selon la même clé de répartition. Si l'option quasi-usufruit est choisie, l'usufruitier supporte la totalité de l'impôt. Cependant, si les fonds sont utilisés pour un nouvel actif démembré, le paiement incombe au nu-propriétaire.
Ces règles ne sont pas obligatoires et peuvent être modifiées par accord entre les parties, en particulier lorsqu'il y a un report du démembrement sur un nouveau bien où le nu-propriétaire ne reçoit pas de liquidités.
Les conseillers de EGD FINANCE se tiennent donc à votre disposition pour échanger avec vous plus en détail sur cette thématique et pour tout complément d’information.
Source : « VIE PLUS INFOS » N°70, Juin 2023