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LOI DUFLOT 2013

 

La Loi Duflot 2013 – Nouvelle mesure en faveur de l’investissement immobilier locatif.

Défiscalisation Immobilière applicable dans le cadre de la Loi de Finances 2013.

 

 

Principe de la loi Duflot.

 

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.

La réduction d’impôt sur le revenu est de 18% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale.

La loi Duflot Outre Mer ouvre droit à une défiscalisation de 29% du prix du logement.

 

 

Conditions de la loi Duflot.

 

1- Le propriétaire du bien immobilier s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

 

2- Le logement ne peut être loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même foyer fiscal,

 

3- L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

4- Le bien immobilier Duflot doit respecter une zone d’investissement éligible. (cf: liste des zones éligibles)

 

Immobilier Loi Duflot et Zones éligibles:

Le bien immobilier loi Duflot doit être neuf ou en état futur d’achèvement.

Est considéré comme neuf, un logement qui n’a jamais été habité.

La loi Duflot n’est pas applicable sur les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

 

Performance énergétique du bien immobilier loi Duflot:

Le bien immobilier Duflot doit respecter un niveau de performance énergétique globale.

La réglementation thermique actuelle correspond à la norme RT2012 ou label BBC 2015. Le label BBC 2015 permet à l’investisseur de s’assurer de l’acquisition d’un logement à haute performance énergétique.

Un logement Duflot BBC 2015, présente une faible consommation énergétique. Il s’inscrit donc à la fois dans une démarche de développement durable, ainsi que de diminution des coûts quotidiens des ménages (baisse significative des charges du locataire).

Cette labellisation BBC 2015 est donc un atout aussi bien pour la location du logement que pour sa revente.

 

Zones éligibles pour un bien immobilier loi Duflot:

Pour être éligible à la loi Duflot, le bien immobilier doit se situer dans une ville faisant partie d’une zone suivante:

 

Zone A, Abis:

Cette zone correspond aux villes de la région Ile de France, du Pays de Gex, de la région Provence Alpes Côte d’Azur… Cette zone regroupe les villes ou le prix du m2 est élevé.

 

Zone B1:

Cette zone rassemble toutes les grandes villes de France ainsi que leurs proches banlieues.

 

Zone B2 (selon décret):

La loi Duflot s’applique dans les communes situées en zone B2 sans décret et ce jusqu’au 30 juin 2013.

Il s’agit des villes moyennes.

 

Montant de l’immobilier en loi Duflot

Le montant de l’investissement pris en compte en loi Duflot est plafonné à hauteur de 300 000 € par an. Il est possible que la valeur du bien immobilier dépasse le plafond de la loi Duflot, alors le surplus ne rentre pas dans le calcul de la réduction d’impôt.

 

5- Sont autorisées 2 acquisitions Duflot par an au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300000 € par contribuable.

 

6- L’achèvement du bien immobilier doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

 

7- Des plafonds de loyers et des plafonds de ressources sont applicables.

 

Plafonds loi Duflot: Loyers, prix et ressources des locataires

Il existe des plafonds de loyer Duflot, des plafonds de prix au m2 et des plafonds de ressources des locataires dans la loi Duflot. Il s’agit de respecter ces plafonds et de sélectionner un investissement adapté.

 

 

Plafonds de loyers en loi Duflot.

 

Les plafonds de loyers 2014 de la Loi Duflot

 

 

 

 

 

 

Les plafonds de loyers sont minorés où augmentés selon la taille du logement avec le Coefficient Multiplicateur suivant:
0,7 + (19 / Surface).

Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

 

La surface à prendre en compte est définie comme la surface habitable de l’appartement, majorée de la moitié des annexes plafonnées à 8m², pour le calcul du loyer applicable comme pour le coefficient de la surface.

 

Exemple:

Je procède à une acquisition d’un logement neuf de 90 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 9,00€ (9,88 x (0,7 + 19/90)=9,00).

Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85€.

Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant 1,24 (0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2=11,85).

 

Exemple de loyer en fonction des surfaces les plus courantes.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Plafonds de ressources des locataires en loi Duflot

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Plafond par m² de surface habitable en loi Duflot

Le montant de l’investissement ouvrant droit à une défiscalisation Duflot est plafonné. Le plafond de prix au m² est fixé à 5500€ par m2 quel que soit le lieu de l’investissement.

Exemple : Je procède à une acquisition d’un bien immobilier d’une valeur de 300000 €, d’une surface de 40 m2 (loi carrez). La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m2 x 5500 € soit 220000 €.

 

Le plafond du prix au m2 en loi Duflot a pour objectif de maitriser de façon indirecte l’augmentation excessive du prix de l’immobilier dans le neuf. Cette mesure permet, sur le long terme, de sécuriser l’investissement en assurant une croissance progressive du marché de l’immobilier.

 

La défiscalisation en loi Duflot

La défiscalisation loi Duflot n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Scellier, Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.

 

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt en la loi Duflot s’applique sur le montant de l’investissement.

 

A titre d’exemples :

  • Pour un logement d’une valeur de 100 000 €, on a (100000 € x 18%) / 9ans : la réduction d’impôt est de 2 000 € par an

  • Pour un logement d’une valeur de 200 000 €, la réduction d’impôt est de 4 000 € par an

  • Pour un logement d’une valeur de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 6 000 € par an.

 

Une simulation personnalisée définit le montant de la réduction d’impôt annuelle.

 

Plafonnement des niches fiscales

A partir du 1er janvier 2013, le plafond des niches fiscales est de 10 000 €.

La loi Duflot entre dans ce plafonnement.

Il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10000€.

Cependant ce plafond n’est pas rétroactif. Un investissement réalisé sous la loi Scellier avant 2013, n’entre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais bénéficie de l’ancien barème, à savoir 18000 € + 4% du revenu imposable.

 

Plusieurs modes d’acquisition en loi Duflot

En plus de l’acquisition Duflot classique rattaché au foyer fiscal du contribuable (célibataire, marié, pacsé, divorcé, veuf), il est possible d’investir en loi Duflot sous 3 autres modes :

 

- SCI en loi Duflot

Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI), autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.

- Indivision en loi Duflot

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

- SCPI en loi Duflot

La réduction d’impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société civile de placement immobilier (SCPI) régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l’article 8, soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

 

 

Financement d’une acquisition en Loi Duflot

La loi autorise que le logement soit acquis via un prêt immobilier. Ce prêt immobilier n’est pas conventionné. L’organisme de financement ou banque reste aux choix de l’investisseur.

La déduction des intérêts d’emprunt des revenus fonciers est applicable et génère une réduction d’impôt supplémentaire calculée en fonction de la tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer fiscal.

Le logement peut également être financé à l’aide de fonds propre.

Dans les deux cas, la défiscalisation s’applique sur le prix du logement global

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